小規模特例

相続による相続税負担に伴う　土地の売買分割などを防止するために「小規模特例」が設けられた。

亡くなった方が自宅として利用していた土地については、相続税の計算上、条件を満たせば小規模宅地等の評価減の特例（以下「小規模特例」）という制度が適用でき、その評価額が8割減額されます。

土地の単価が高い都市部では、この特例が適用できるかどうかで相続税の額が大きく変わることがあるので、最も重要な特例と言ってよい。

自宅の土地100坪まで

自宅の土地は生活の基盤たる重要な財産であり、そこに重い相続税が課されてしまうと、自宅を売却して納税資金を確保しなければならないといった問題が生じかねません。

そこで、一定の要件を満たした場合に、自宅の土地で330平米（100坪）までの部分について土地の評価額を8割減額できる。

すなわち評価額を2割まで引き下げることができるという小規模特例が設けられています。

二世帯住宅は特に注意を！子育てや介護のしやすさから人気が高まっている二世帯住宅ですが、重要なポイントを見落とすと、小規模特例を全く適用できないということになりかねません。

「知らなかった、そんなはずではなかった」とならないよう、生前からしっかり検討しておくことが重要です。

最初に行うことは　ご自宅に保管書類あるいは法務局にて登記簿の内容を確認することです。

二世帯住宅の相続において気を付けなければならないのは、そこに住む子供が「同居親族」として取り扱われるかどうかという点です。

その判断にあたっては、建物の「登記の形態」を確認する必要があり、具体的には、「区分所有登記」がされているかどうかがチェックポイントになります。

マンションのように「区分所有登記」とは、一棟の建物において構造上区分されている部分ごとに所有権が設定されている登記をいいます。

二世帯住宅がこの「区分所有登記」の方法を採用しているとマンションの個別の居宅に住んでいるのと同じになります。

小規模特例では、「区分所有登記」された建物に住む子供は、「同居親族」とは取り扱われません。小規模特例の適用が受けられないということになります。

一方、「区分所有登記」されていない建物に住む子供は、「同居親族」として取り扱われます。

相続する場合に備え　実家・自宅の評価額を8割減らせる「特例」を使うための生前に相続会議を家族で実施します。登記をどうするかが問題です。

特例の適用にあたっては、「誰がその土地を相続するのか」という点が重要なポイントであり、

1　配偶者

2　同居親族

3　1，2がいない場合における持ち家なしの別居親族

のいずれかが相続した場合に限って小規模特例が適用できるとされています。

3　の「持ち家なしの別居親族」という点も大事な点です。

二世帯住宅が構造上独立しているかどうかによってこの取り扱いは変わることはありません。

つまり、建物の1階と2階が内階段で行き来できる場合でも、内部で行き来できない場合でも、同じ「同居親族」として取り扱われます。

改築の必要はありません。登記だけが問題になります。

「区分所有登記」がされている場合は、小規模特例において「同居親族」と取り扱われず不利になることがありますので注意が必要です。

「区分所有登記」がされているか否かで、「同居親族」の判断が異なるという取り扱いは、近年の税制改正によって規定されました。

この改正より前に建築された二世帯住宅では、新築時に「区分所有登記」をしたまま現在に至っているケースがあるかと思います。

いずれにせよ、この状態のまま相続が発生した場合には、相続税の取り扱いにおいて思わぬ税負担が生じることがあるかもしれません。

対応策として、「合併登記」を行うことで「区分所有登記」問題を解消出来ます。合併登記とは、別々の建物として登記されているうちの一つを主たる建物とし、残りの建物を附属建物とすることで登記簿上一つにまとめるというものです。

建物の構造が独立している場合には、この手続きを行うことで「区分所有登記」を解消出来ます。

区分登記されているそれぞれの建物所有者の持分割合が異なる場合や、住宅ローン等の抵当権が付いている場合には合併登記ができないため注意が必要です。

合併登記を行うには、司法書士など登録免許税や手数料といった費用がかかります。費用は相続時を考えればわずかです。

二世帯住宅は　特に確認と検討に値する減税と思ます。