農地法における許可は第3条から第5条に記載があり、条件あるいは許可基準等を定める。
許可のない権利移転は契約そのものが無効となる。勿論罰金および懲役などが定められ、罰金等が架かるおそれがある。
農地法 第3条の適用は、農地の権利設定農地の権利等の移転「権利移動」
農地法 第4条の適用は、農地を宅地に転用する「転用」
農地法第5条が適用は、農地または採草放牧地を転用するためにこれらの土地に何らかの
権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。
多分 住宅が話題の中心になるかと思いますので 農地法第4条を 詳しくしないといけないかも知れません。
農地法第3条
１．適用ケース
農地法第3条が適用される場面は、「農地または採草放牧地について所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権もしくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合」とされています。
例えば、農業を行なうために、農地を購入、あるいは賃借する場合に、農地法第3条の許可が必要となります。
２．許可権者
農業を行なうために、農地を購入、あるいは貸借する場合には、原則として農業委員会の許可が必要です。
後述の通り、農地法第4条、及び第5条の許可権者は都道府県知事等であり、許可権者が他の場合と異なるので注意が必要となります。
なお、農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画（利用権設定等促進事業）による場合は、農地法第3条の許可は不要となります。
３．許可を受けずに行なった場合
無許可で農地法第3条の権利移転等を行なった場合、権利移動の契約が「無効」となってしまいます（農地法第3条第7項）。
さらに、罰則として、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される恐れがあります（農地法第64条第1号）。
農地法第4条
１．適用ケース
農地法第4条が適用される場面は、農地を転用、つまり農地以外の物にする場合です。
例えば、自身が所有している農地上に住宅を建築するため、農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要となります。
なお、農地法第3条や第5条の場合とは異なり、採草放牧地の転用は農地法第4条は適用外です。
２．許可権者
都道府県知事等であり、許可権者が他の場合と異なるので注意が必要となります。
原則として、都道府県知事、または農林水産大臣が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には、指定市町村長の許可が必要です。
ただし、市街化区域内にある農地については農業委員会への届出制となっているなど、例外もあります。（農地法第4条第1項第7号）
３．許可を受けずに行なった場合
無許可で農地を転用してしまった場合には、原状回復命令等の行政処分を受けることがあります。
さらに、罰則として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される恐れがあります（農地法第64条第1号）。
農地法第5条
１．適用場面
農地法第5条が適用される場面は、農地または採草放牧地を転用するためにこれらの土地に何らかの権利を設定し、あるいは権利を移転する場合です。
例えば、農地の使用収益をする権利等を持っていない者が、農地を買い受け、あるいは賃借し、宅地に変えて住宅を建築しようとする場合に、農地法第5条の許可が必要となります。ただし、採草放牧地を、農地に変更するための権利移転等については、農地法第5条の適用はありません。
２．許可権者
原則として都道府県知事の許可が必要です（農地法第5条第1項）。ただし、市街化区域内にある農地または採草放牧地については農業委員会への届出制となっているなど、例外もあります（農地法第5条第1項第6号）。
３．許可を受けずに行なった場合
農地や採草放牧地を転用するために、無許可で権利設定や権利移転を行なった場合には、当該権利設定や権利移転の契約は無効とされます（農地法第5条第3項、第3条第7項）。
また、許可の取消し・条件変更・工事停止命令・原状回復命令等の行政処分を受ける可能性があります。
さらに、罰則として3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される恐れがあります（農地法第64条第1号）。