住宅を取得するとき ほとんどの人は１軒のみを念頭に ローンあるいは取得での減税などを研究するのは熱心である。多分このタイトル「セカンドハウス」については 夢のまた夢と思われている方が大半のようです。この制度を利用すると 田舎に一軒家 町にマンションを実現できる可能性があります。現在の中古住宅住宅市況を見ていると 考えずにはおられない。
別荘とセカンドハウス
同じように扱われることもある別荘とセカンドハウスですが、実は法律上の扱われ方はまったく異なります。
まず別荘は、「休養のため」に利用される物件を指します。所有者が生活するうえで必要不可欠なものではない、贅沢品として扱われます。
それに対して「生活のため」に利用される物件で、それがなければ生活を成り立たせることが難しい場合、セカンドハウスとして扱われます。
こう書くと 「休養のため」「生活のため」をどう区別するのかが疑問に浮かびます。
物件の立地や広さあるは設備などによって、別荘かセカンドハウスかを区別されることはありません。別荘が立ち並ぶリゾート地にある物件でも、それを生活や仕事のために利用する場合には セカンドハウスとして扱われます。
どうすれば法律上セカンドハウスとして認めてもらえるのでしょうか。
セカンドハウスと認められる基準
セカンドハウスと認められるためには、以下の基準のいずれかを満たす必要があります。
１．自宅から職場までが遠く、職場の近くにある物件
２．毎週末など、定期的に必ず利用する物件
自宅から職場までの通勤時間が片道2時間を超える場合など、毎日の長距離通勤で大変な地域に住んでいるとします。
利便性を改善するために職場の近くに物件を購入した場合、生活必需品と判断されるため、セカンドハウスとして認められる可能性が高くなります。
おじさんの経験上では 片道１時間でＯＫとなりました。また毎日利用することもないとしましたが、セカンドハウスとして認められました。
セカンドハウス所在地の市役所等に 問い合わせれば回答をくれます。
セカンドハウスが受けられる税制優遇
セカンドハウスとして扱われる物件は、税制面でのさまざまな減額措置を受けられるというメリットもあります。
１．固定資産税の減額
物件を保有していると必ずかかる税金が、固定資産税です。これは、固定資産課税台帳に登録された価格（課税標準）に対する1.4%の金額が課税されます。
セカンドハウスとして認定された物件の場合、課税標準に対する税率が面積200m2未満の物件は1/6、それ以上の物件は1/3にまで減額して計算されます。
２．都市計画税の減額
市街化区域に住宅を購入した場合に、都市計画税が課せられることになります。
セカンドハウスの場合は、減額措置を受けられます。
固定資産税と同じように、200m2以下の住宅は、固定資産税課税台帳に記されている課税標準額が1/3、200m2以上の住宅は2/3にまで下がります。
通常の税率は最大0.3%と固定資産税よりも安価であるため、この減税措置を受けることにより、税負担をさらに軽減させることが可能です。
３．不動産取得税の減額
物件を購入した際に、不動産取得税として【固定資産税評価額×4％（※）】の金額が課税されますが、これもセカンドハウスの特例により、減額されます。
まず建物に関しては、【（固定資産税評価額－控除額）×3％】に、土地については【（固定資産税評価額×１/2×3％）－控除額】に計算式が変更されます。
※2021年3月末までは土地および住宅の税率が3％、宅地の課税標準額は固定資産税評価額×1/2となる特例が適用されます。
ローンを利用する際の注意点
セカンドハウスの購入を考えるとき 一般的な住宅ローンは、常に自宅として使用する家を対象としているため、セカンドハウスの購入に利用することはできません。
金融機関によっては それなりの金利でセカンドハウス専用のローンを用意している場合もありますが 原則個別判断となります。従って 通常の住宅ローンと比べて審査が厳しく 金利が高い。
本宅にまだローンが残っている場合など 月々の返済額の合計金額が2倍近くに膨れ上がるので、金融機関は融資の可否について、シビアな決断を下すことがほとんどです。
年収が一定以上で、なおかつ過去にローンの返済を滞らせた経験がないという人でなければ、セカンドハウスローンを組むことができない可能性が高くなります。
金融機関によって設定された金利は異なりますが、ローン金利は2％台後半からというケースが多く、下手すれば 住宅ローンの2～3倍という利率になるようです。
完済時の金利を含んだ返済額はいくらになるのか、金融機関と相談してみることがおすすめです。
住宅ローン控除は受けられない。
居住してから10年～13年間、所得税や住民税が控除される住宅ローン控除という制度がありますが、これはセカンドハウスローンでは対象外です。セカンドハウスを購入した最初の年から控除なしでの納税が求められるので注意しなければなりません。
ケーススタディ
例えば 東京で中央線沿線で青梅にそれなりの中古の本宅があり 小金井あたりに中古マンションのセカンドハウスを同時所有した場合 トータルコストは３０００万円以下ではないでしょうか。
子供も自宅を出て夫婦のみ。そろそろ社宅退去も迫ってくる。リタイヤ後は田舎で家庭菜園 庭いじりしたいしが、６５歳までは嘱託で勤めたい。
そんな希望を叶えるプランとして退職金と自己貯金を見て不可能な数字とも思えませんか？
最初 中古住宅を本宅として 貯金の一部を利用し購入。週末は奥さんと田舎暮らし。
次に セカンドハウスとしてマンション購入。退職金をベースに 金利で１％程度で借りられれば １０００万円借りて１０万円 多少金利が高くとも 短期に返せればどうこうないと思います。
いざとなれば退職金で清算出来ます。
おじさんは リーマンの頃マンションがバカ安になったので、セカンドハウスとして購入しました。現在は子供に譲りました。子供が独立開業などする場合は 自由に処分あるいは利用してくださいと考えてのことです。
同じような使い回しも多くの方が可能と思います。親子２代で使い潰せば良いかと思います。
おじさんは本宅のローンが終わっていたので決断しました。サラリーマンであれば 決断するのは５０歳後半で家を建てていないケースが適当と思います。
一歩踏み出すか 踏み出さないか。まあ毒を食らわば皿までもとの話なのは否定しません。普通のサラリーマンなら博打のように思えるかも知れません。
リモートワーク時代に 向いた考えかとは思います。