おじさん子供に不動産投資は勧めていない。また 換金性を考えるのが資産運用では第一と思っている。従って不動産は案件で言えば最後の投資先である。現在のところ各国が金融を緩和させているので、金融資産にお金は集まり 当然のことながら盛況である。それに引きずられるのか大都市の新築物件なども人気らしい。
不動産債権なら換金性が確保できるが、人口減少と同時にAIによる省力化などが始まると見られ、オフィスビル使用は用途の変動と減少が見込める。そういう点から債券投資を考えれば、不安定要素は高くなっていく。「みんなで大家さん」などもこれから先はますます判らなくなると思っている。
投資に関わる事柄は全て「底で買う」のが望ましい。もし底で替えなくとも 不動産であれば自己使用となり税制上のメリットが出て来る。居住用資産売却時の控除、長期譲渡所得控除そして固定資産の減額などがありメリットがあるのである程度の我慢が効く。だが売るに売れないデメリットは抱える。
「底で買う」代表は競売物件あるいは任意売却物件であるが、遊んでいるお金が無ければ手を出す対象ではない。株式などと違い 換金性が低すぎてどうにもならない。現在の中古マンション相場も 金融緩和による資産バブルの様相を呈しているようなので、今は買うべき時ではない様に思う。逆の売りは見込めるが、昔から出来たが相場である。不動産投資の基本は「底で買う」と言うことを 確認しておきたい。
自己使用
自己居住の為 居住専用ありは店舗共有など考えると身の丈に合った投資と出来るし、また金融機関からの融資も受けやすい。ところが最近は賃貸共用を目指す方もあり、欲の皮を更に突っ張た方が多い様である。
例えば駅近くで前面道路通行量が多ければ、ビル最上階を自己住宅などとして建てる。下の階は貸店舗など賃貸に回せば運用はしやすい。但し その用途が飲食であれば深夜まで音が聞こえる場合もあるので、多少の我慢は必要となる。これにて先祖代々の土地を守り地域に暮らせて、活用するのは意義のあることかと思う。
ところが縁もない土地に 小規模な賃貸住宅を併設した住宅を建てようとする方がいる。ローンの一部を賃借人に乗せ、少しでも大きく贅沢な家を建てる。おじさんの知る限りでは大半は賃貸部分に人が入らない。建物も大きく、台所・風呂・トイレなど住宅設備も備えるので実質の建築費は２倍近くになる。規模が２倍になり家賃収入が入らなければ、ローン支払額に家賃収入を入れることも出来ず・・・どうにもならない。売ろうにも 規模が中途半端に大きすぎて買い手を探すにも難がある。
更に書けば、欲を出すならもっと多くの部屋を作れば経営出来る可能性もあるが、経営・管理と言う面倒くさいことも増える。また失敗すれば怪我は大きくなる。どちらかと言えば 度胸試しの要素が大きくなる。
基本的に商売であれば、顧客優先とする。自らのスペースを狭く、客のスペースは広くする。考え方が昔の「武家商法（貸してやると言うこと）」のように見えて、客が付かないのが当然とも思う。それに 最初から考え違いをしていると思っている。昔 企業社宅の集合住宅が嫌われたように、隣が大家ではいい気持もしないのが借りる人間の心理である。
「他人のふんどしで相撲を取る」と言うことは 循環が良ければ成り立つが、循環が崩れた現在では疑問・問題が噴出する。レオパレスを始め 賃貸は人口減・社会的条件が変わり出したので、経営が困難になる確率は高くなった。そのレオパレスなどの記事を読みながら挑戦する方が絶えないとは・・・勇者は多い。
同様と思うのが都心の新築高層マンション・高級マンション 近日絶賛販売中のようです。これも自己居住でも 将来に備える修繕積立金を考えると おじさん貧乏人なので最初から「？」となりますが・・・バブルを超える勢いだそうで、物件価格は２億超えに・・・お金持ちと勇者は多い。基本的にはニッチな市場とは思います。それにしても ALCパネル外壁を理解していない方が多いのには半ば呆れる。
世の中 勝ち組と負け組に分かれたようで・・・どちらの組にも理由はあるかと思います。おじさん貧乏人なので 新築高層マンション・高級マンション購入者が個人であれば、理由が「上のように いまいちどころか数歩」分かりません。儲かっている会社の社宅取得などであれば納得しますが、個人としては成立させるのは難しい話と思います。
長期所有
不動産は基本的に長期保有して利益を得るものです。そんな際はどうしても固定資産税などにも配慮しないといけない。現在 市町村は国からの地方交付税として還流などを受けている。コロナ禍の現状を見ていれば企業の縮小など地方交付税なども将来的にはどうか？ 同時に 地方は人口減少などと共に税収が減りつつある。住民税など当然であるが、先ずは取りやすいところからとなる。
長期所有するコストが上がることも、市町村単位で考えておかないといけない時代が来るかもしれない。市町村長の力量にて人口の増減・移動あるいは税収の増減と上下水道など公共インフラ維持コストの低減そして公務員の減少なども発生する。不動産価格変化も政治が引き起こすこととして 変数要素にしないといけないかも知れない。
そう言う訳で 現状未知数が多すぎ 「子供に 不動産に手を出すな！ 住むなら別」となる。