不動産屋をしてた頃から 大家さんとはよく話した。部屋あるいは店舗が空くと 大家さんは大変である。固定資産税額は変わらないどころか 毎年見直されて上がる。建てた賃貸物件は減価償却していく。建築費用のローン返済,家賃が入ってくる間はバランスしているが、空くと不足家賃その他あり全体収支まで及ぶ。
最初の２０年まではリフォームなどで陳腐化を止められたが、時代が進み 家事の電化あるいは共働き夫婦の増加となると、帰宅直後の電化製品の一斉使用がある。エアコン,洗濯機,電子レンジ,IH炊飯器,IHレンジ,掃除機・・・常時タコ足配線 軽く電源の容量を突破する。結果 ブレーカー落ち 単独停電となる。
居住者も自分が建てたマイホームでもないので・・・当然それなり使用。
流しの引き出しなどは 急げばそれなりのスピードで押し込む。最近は破損あるいは音防止のため ダンパーなど入れた「こじゃれた商品」もあるが、早期にダンパー破損など発生する。各所で「それなり使用」され、おしゃれな設備は早期に悲鳴をあげる。出たあとの修理費もイタイ。
相続税対策
話変わって おじさんの親戚で死ねないという大家さんがいる。現在 息子は会社を早期定年制度にて退職して大家さん業を手伝っている。息子も十分な給料を取りながら暮らしているが、恐ろしいのは相続（物納不可 現金分割ローンなし）と建物の陳腐化（入居率低下）がある。
最初建てた時は「相続対策」であったが、もう２５年以上経過 負債減となり相続対策効果激減・・・新たな建築？・・・人口減少・・・景気悪化・・・拡大再生産？ 悩みの種となっている。
最終近い段階まで来たので 後の借入金返済支障はないと見込んでいるようですが・・・。
どうすればいいのかと息子 悩んだ末に 親父さんの長命を願ってます。
プロでも時代を読めない
最後に各個人の経歴を披露。親父さん元不動産屋。息子 元大手リース会社勤務。
この件 極端に言うと元プロ達が仕掛けた案件です。プロでも時代を読めない典型です。
最後に どことは言いたくないが ○○建託他どこでも同じ、建てさせるときの建築費,互助組織加入などで いくらか上乗せ借入をさせたうえで 家賃保証。
１０年も経つと家賃値下げ。このまま入居率がどうにもならないと・・・現状 おじさんの住んでる地域では まだ聞かないけど・・・「家賃保証解除」になるのでは？ 誰も保証してくれません。
お気楽
経済が右肩下がりの時代に 不動産持つもつ大家さんは大変です。おじさん 経済が右肩上がりの時代に作られた○○建託他のシステムが この先このままの形で生き残るとは思いません。
建築にて利益確保、運営にて 子会社設立管理請負で利益確保など自らのリスクを低く抑えていけると良いのですが・・・形を変えて 延命は効くのか？
このシステム 顧客から感謝されながら利益を長期に得るという商売の理想に近い。
おじさん今日も「みんなで大家さん」他のCM ぼんやり見ています。
まあ これというもの 「持ってないお気楽者だから」です。持ってないのが一番楽。