先日は年金生活者における確定申告について書いた。今回は不動産売買での確定申告について書いていきたい。一応申告書に順次記載すれば、マズ迷うことは無いと思う。
不動産売買での確定申告での大事なことは、不動産を買った際での書類保管 注目されないが最も大事なことである。
不動産売買の確定申告は通常「売り」で発生するが、昔と違い地価下落があり 差益が逆鞘になるケースが多くなっている。従って取得費より売渡価格がそれ以下なら、減税あるいは「税額０円」に出来ることになる。
親の代に購入した物件もあり、親が領収書類などの全てを伝えておけば良いが、多くの場合失われていることが多い。長期譲渡などで取得価格が判らないためマイナスを計上できない場合があったりする。このような状態にならないため、売買契約書に貼付台紙を加え、領収書等を貼り付けるだけで事足りる。おしゃれで無くて良い。継続的に保管が出来、伝えることが出来れば良い。
相続などで権利証が新たに作られていても、過去の領収書・契約書等は 親から所有が継続する場合も整理してはならない。素人の知識なしの断捨離は慎むべきことである。何年使わないから・・・などではお粗末すぎる。注意されたい。不動産が手を離れる迄 関連資料は保管が望ましい。
後は登記済証（現在は登記識別情報）と契約書を同じ封筒に入れて管理すれば滅多に無くすことはない。もちろん戸建てなら契約書・領収書類の一切も追加しておくことは当たり前です。お忘れなく。
後の祭り状態の方も多いかと推察するが、回復する妙手はないと思う。偽造するにも収入印紙など年代により異なる。見るものが見れば、それなりに分かってしまう。それでもお遣りになるのは個人の勝手です。
タカが一枚の領収書が数百万円以上の利益・不利益を生む場合もある。人生において「タカが・・と早計なのは」は高くつくものと心得たい。
取引概要
不動産の所有期間が5年を超える場合でも、譲渡所得税と住民税は合わせて20％程度かかる。書類を用意できていれば、この税金はゼロあるいはマイナスにすることが出来る場合がある。
おじさん過去に 子供にマンションを譲渡した。実際に居住するので、毎月家賃並み支払いで数年間にわたり支払との条件で譲った。勿論おじさんの事務所・セカンドハウスとして購入していたので、仲介業者、司法書士、売主未払い費用などすべての書類を保管していた。従って最大限節税し、税金を支払った。金額はご想像にお任せすると同時に 分割なので おじさんは数年にわたり確定申告をしないといけない「はめ」には陥った。なお年金と給与のため、申告はしないといけないので、手間は同じである。数年経てば返済の一部を贈与として期間を短縮することも可能と思っている。
現在まで順調に銀行振り込みを受けているが・・・少ない年金の足しにするので、通帳残高はトホホ状態である。親子と言えども 高めに売りつければ良かったのか？・・・まあ後の話である。
親子と言うことで抵当権設定など小賢しいマネはせず、登記費用も節約している。その為登記上は 子供は自己所有と称して、自由に売買等できる状態である。親子と言うことで無条件信頼状態である。
契約書も１部だけ、印紙代が惜しいので副本などは作らない。契約書に記載しておけば、税務署から指摘も受けない。たまに契約書コピーにも貼れと言う税務官がいるので、おじさん書類の準備について事前確認はした。結果 コピーには印紙不要となった。
なお 親子間であるので 税務署は残存簿価（減価償却費控除後）を下回る取引等は認められない。契約価格はキッチリ市場価格も含め決定しておく必要がある。この辺りも税務署に相談しておけば、説明してくれる。なお おじさんの目前で 税務官は何度も取得金額・簿価などを計算して、間違いがないことを確認していた。
金銭の遣り取りも正確に記録することなど透明性を求められる。従って 親子でも銀行口座間でお金の受け渡しを明確化しないと不味いことになる。
なお子供の立場で言えば 金融機関借入もなく、住宅取得控除（ローン期間他）の対象外となる。子供は取得税のみ納付手続きしたと思う。催促なしの・・・親ローンで 当然のことと思う。
この話を読んで・・・借入をして ローン設定する場合は買主としての減税特典を活用すれば良い。
長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額です。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。（多くの不動産は値下がり局面であり、この5％に苦汁をなめることが多い）
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。
最後におじさんの様な元業者で 今のように元気であれば、色々子供が心配しなくても書類の移譲なども忘れず実行します。しかし一般には年老いた両親の代わりを務めながら、子供が行なう要素も加わると思います。書類を確認しながら探しながら、税務署・市町村窓口で相談しながらやれば、問題なく移譲・準備できます。恐れずチャレンジすれば 将来発生する相続時の一助ともなります。先ずは不動産の状態把握から始めることをお勧めします。