住宅売買１及び住宅売買２は売主を中心に。本編では買主を中心に進めます。
先ず買いたいと思った日が「吉日」と思い始めることが大事です。
スグには見つからないのが普通でもあり、契約日，登記日等は周囲の皆さんが決めてくれる。
極端な場合 易学の本を片手に意見される方もあり・・・おじさん 呆れたこともある。
忙しい現代 「チャンスは前髪を掴め」という言葉を信じるしかないと思う。
媒介契約
売主の場合は 売り方業者は「専任媒介契約」を希望し、「一般媒介契約」は普通ではないとの内容を書いた。
これは買主を 売主自ら見つけた場合、あるいは他の業者によって客付がなされた場合を想定して 業者は専任媒介契約を結ぼうとする。
売り方の業者が 努力と経費を掛けての報酬なしを防ぐためです。
従って 契約後にローン不成立になる場合もあり、未定部分も多いため 買主の場合は「一般媒介契約」でも問題がない。
不動産物件を仲介で購入する場合、主流は買主として一般媒介契約を結ぶことになる。
契約のタイミングは 売主は売却活動を始める前に締結します。しかし買主の場合 物件の購入の申し込み時か、売買契約直前に締結するケースが多い。
書類関係の準備
売買契約直前に準備すれば事足ります。
手続きする時 住民票など「取得後、3カ月以内」などの条件を満たす必要があります。
探して見つからない場合もありますので箇条書きしておきます。
①売主本人の確認書類（身分証明書、住民票等）
司法書士が移転手続きを行う際 買主に身分証明の提示を求めます。
運転免許証、パスポート、健康保険証の写し
②契約書の印鑑は認印で良い。実印でなくても良い。
融資を受ける予定あるいは個人的に押したければ 実印を作成します。
手彫り印鑑を市町村に届出て 印鑑証明を申請してください。
③住民票
融資を受ける場合等は契約直後に住所変更しなければならないことがあります。
＜契約時に必要な以下の書類＞
原則 不動産業者が準備＆用意してくれますので、金銭等用意するだけです。大半 説明を受け署名押印となります。
①重要事項説明書
購入する物件の法的な制限、取決めなどを記載した書類。
②売買契約書
売買金額、契約後の流れ、売主との約束事や違約・解約などを記載した書類。
③媒介契約書
不動産購入に関しての取りまとめを不動産会社に委託することを記載した書類。
④金銭
契約時 仲介業者が収入印紙などを事前に用意する場合に備えてです。
⑤収入印紙
売買契約書に張りつけるためのもので、郵便局などで購入することができます。
契約後 銀行他に見せる前に貼り、印鑑を印紙と押し「郵便消印」同様に消印します。
税務署，銀行他に見せる場合は貼って消印していなければ・・・・ダメですよ。
⑥手付金
売買契約書をかわすときに支払います。現金か現金小切手（線引きなど）を用意します。
手付金の額に特に制限はもうけられていません。
一般的には、売買金額の1割もしくは100万円単位のキリの良い金額を双方で話し合い。
⑦仲介手数料
業者によっては 契約の時点で仲介手数料の半分を要求される場合があります。
面倒くさいと思われるかも知れませんが、手付放棄での契約解消時あるいは
融資不調の場合の業者の損害防止目的です。
決済
決済の際は、「登記手続き」「火災保険への加入」「諸費用の支払い」「融資の手続き」をおこないます。
これらに使われる書面は 買い主側が用意する必要はありません。買い主が用意しなければいけないものは以下のとおりです。
①実印・認印
融資関係の書類には、実印で署名押印をします。それに備えてもことです。
それ以外の場合や、現金決済の場合は、登記の際も認印でかまいません。
②本人確認資料
運転免許証またはパスポート、健康保険証の写しなど。
③印鑑証明書
融資を受けるときなどに必要です。新住所のもの（3ヵ月以内）を用意。
④住民票
登記の手続きをするときに使用します。新住所のもの（3ヵ月以内）を用意。
本籍地は省略してもかまいません。
所有権登記等は住民票の住所氏名でされるので、覚えておきましょう。
⑤通帳と通帳の印鑑
準備に怠りがあったなど非常用です。
なお 残高が無ければ「アレ？」となり 笑うだけになります。
⑥残代金分の現金や預金
多くの場合 業者が残代金あるいは固定資産税分担割合など精算表を作成します。
決済数日前に精算表を受け取り、個別にお金を分けておくと良い。
大金となるので、小切手などを利用しても良いが 多くの場合金融機関会議室を利用する。
あるいは司法書士事務所に銀行員を同席させ、対応したりする。
事前に業者と打ち合わせておくことが 「慌てない」準備になる。
⑦登記費用その他，仲介手数料（契約のときに半分支払っている場合は、残り半分の額）
司法書士への報酬と登記費用なども 上記精算表にて事前に教えてくれます。
建物＆マンションに火災保険 引き渡された日から あなたの管理責任です。
⑧区分者変更届
マンションを購入する場合に管理組合向けに必要となることがあります。