兄が持っていた土地 いらないので売ると話があり、価格はどう？と権利証の１ページの住所地番と面積記載の画像を持って突然やって来た。それを見ながら 地積と言うか？地形・面積は５０坪程度の幾らか旗状地であったことを思い出す。間口は十分あるが途中から広がる。
兄も姪が大きくなれば必要だろうと それまでは家庭菜園をするつもりで購入していたが、姪も２人ともに嫁に行き 墓じまいまで考えないといけなくなったようである。
将来 こんなことが多くなると見込まれるが・・人口減に伴い買い手も減少するので、時期的には 売るなら早い方が良い。買うなら・・じっくり選べばよい。
不動産屋（不動産部門：休業している会社の定款等にはある）を引退して５年以上になるが、何かにつけて不動産の売買・価格について話を聞くので・・ズルズル引きずりである。昨年も自治会の土地取得に協力した。
昨年夏に ホームページを興し、田舎の家を紹介するサイトを立ち上げることを考えたが、継続性・取引態様から不動産業法違反に問われる危険性があると判断し・・・それ以上は止めた。素人同士でやらせればいいように思うが、法令上の制限などで 面倒なことが持ち込まれたり、取引後「こんなバカな！」と思う方が出れば・・解決対応などしなければならない。色々 面倒なことになる恐れがあるので・・止めるのが一番と判断した。
正直 世の中には「甘えん坊のまま育った大人」が多いと感じてる。
安い田舎の家の格安売買 儲ける要素がなく ボランティアのようなものである。田舎の立派な家が打ち捨てられているのを見てのことだが・・場合によって悪評が立ち 子供に迷惑となってはと思う。団塊の世代が亡くなりだす数年後には、大量の管理されない住宅がさらに増えると予想している。
こんな時代に土地購入して新築建てなくても、貰って遊びついでにＤＩＹすれば！ と思うのはおじさんだけか？
余談が過ぎそうなんで元に戻して・・
急ぎパソコンで 地域の売り物件を確認する。同じ地域で分譲地（建築条件付き）７区画、単独物件（分譲残りと広いもの）が３件見つける。価格がバラバラである。
そうなると 路線価を調べようとするが該当地域ではなかった。県はどうなんだと比定地を探すが・・遠い。せめて固定資産の評価額はと聞くが、兄からは納付書持ってきてない。じゃーお互い調べて置くことにして 話は止めた。
比較法でネタはあるようなので、ほぼの価格であれば・・との状態にはなった。多少安くとも 身軽になるのが一番との結論になった。
不動産屋時代は県内の宅地標準価格を書いたものが、宅建協会から毎年届いたので 業者間の横並びなどを配慮し、売り出し価格決めていた。なお 収益還元から宅地価格は決まらないので・・後は感覚です。
それに最近は建築条件を付け、土地プラス建物で利益を考えます。その当たりを考えないと安いと飛びついて、最後に建物で回収されたなども起こります。
不動産価格
田舎での相場は前面道路が生活道路であれば、宅地価格は最低固定資産評価額となる。田・畑などでは造成費用をのせて宅地として考えてみる。周囲の擁壁・分譲であれば道路などに伴う売面積の減少（道路面積は敷地の２０％程度になったりする）・土盛と田んぼなどであれば不当沈下防止の表層粘土除去費用・地盤改良その他で結構な金額が必要となる。
そして販売に伴う経費・借入金等のことまで考えて 価格を決定する。
土地の従前の使用用途によっては土壌汚染などがあるため、注意が必要となる。いわゆる隠れた瑕疵は土地単独でも 多く存在する。
最後に 経験から言えば、５〜１０区画で１区画 売れ残れば利益はない。それを担保してくれるのが上物の建設価格である。但しリスクも当然大きくなる。しかし子飼いの業者を使えれば・・と言うところでもある。
従って分譲をやりだすと自転車のペダルを踏み続けないといけない。それが嫌さに売主に造成させて販売委託を受ける業者も多い。だが現在のような状況では売れず、売主に分筆・造成その他をやらせて子飼いの業者を維持させることだけで終わる業者も多い。そのため多少の信用を失っても・・・と言う業者も多いので、分譲可能な土地の売主になる場合は注意されたい。
最後に おじさんが売るわけでもないので、現地調査までは必要と思わない。現地調査に行けばそれなりにチェクしないといけなくなる。素人さんが 広告だけ見てどうこう言うのも考え物である。
ハザードマップその他いろいろ考え方・選び方もありますが・・またの機会に。