不動産屋の投資案件をザーと見て 利回りなどの数字詳細に感心を 抱かない経済センスであれば お止めしない。お好きにやればよい。これ以上読まれる必要はない。
多くの不動産屋の広告には「表面利回り」と小さく表示している。
年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り（％）
投資上知りたいのは「実質利回り」です。
（年間家賃収入－年間支出（税金,管理修繕費他））÷物件価格×100＝実質利回り（％）
概要の計算式を見て分かる通り 大家さんとして税金支払い、管理が直接できない場合は家賃集金委託，清掃管理委託，修繕など多岐にわたる支払いがあり 実質差は大きい。
気合で済まない
従来の不動産経営は 経済右肩上がりでのモデルである。不動産を貸して実質運用益が０となっても不動産価格上昇というキャピタルゲインに期待できるため、損になり難く 利益が出やすかった。そのため アニマル川口のごとく「気合いだ」で上手くいった方も多いのが現実である。
これから不動産投資を投資しようとする場合、どのような運営だと利益を生みやすいのか 考える必要がある。不動産価格上昇を大きく見込めない以上、実質利回りを大きくするには 計算式より年間支出項目を絞るしかない。
維持する場合の 税金以外の主要項目を書き出してみると下記程度である。
- 管理費：清掃，家賃集金，トラブル処理
- 修繕費：破損個所修理
理想のおばさん
以前 ＴＶなどでも取り上げられた 埼玉北部で競売物件,払下物件,中古物件を買い、改装して派手な色に塗った賃貸物件を持つ元主婦の大家さんと 言えばわかるだろうか？ 「専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法」なる著書の主人公である元専業主婦である。彼女が日々実践していたことが 上記箇条書きである。
勿論 物件入手価格を下げることも重要で実践している。安価に手に入れ、安価にリフォームそして適正価格で貸し出す。空室率を下げる努力・・・当然と思う。女傑である。
このおばさんのように 大家さんでグッート地面を足の指で掴んでいるような感性の方は信頼が出来る。生活感のあるおばさんを良しとして、殆んどを外注してスマートに過ごす大家さんに 違和感を持つのは おじさんだけかな？