最近 ネットでイタイ話を読むことも少なくない。独身者に住宅ローンで中古マンションを購入させ、サブリース契約を結ばせ賃貸はお任せと云うものである。ここで強調して言うが 「不動産投資では手間を惜しんだり、確認を怠たり、人任せにしてはいけないこと」が基本である。不明点があれば頷かず追及しないといけない。確認を怠ったり、嘘を言うことを求められるまま実行すれば詐欺の一端を担いだことになるので、どこにも相談あるいは助けを求められなくなる。
人間要領よく生きるよりも 正直に愚直に生きることが楽である。
実を言うと子供の一人が入居している物件がこれに近い。サブリース契約は無いようなので、中途で追い出されることもないだろうとは考えている。地元の仲介業者を介して東京在住の大家さんとの契約である。家賃から言えば子供の住む地区の適正価格なので、相手がどうやっていようが関係ない。持ち主に不法・脱法行為があれば、契約期間の履行を迫り 出来なければ違約金を頂き 引っ越せば良い。
騙し方の典型パターン
自己が居住しないのに金利の安い住宅ローンを使い中古マンション等を購入する。正しくは投資用ローンとなるのだが、投資したことのない素人では銀行と交渉できず 敷居は高く難しい。その弱点を最初から使って騙しに来る。住宅ローンを利用すれば低金利でと・・・誘うのである。一度乗れば買主も了解済のことであり、買主がどこに行っても通らない話となる。結果は住宅ローンの一括返済を求められ、マンション等を売っても金額が足りず、自己破産となる。
基本的に騙すメインは売主である。売主は物件を探したとして、お買い得物件として 実勢の市場価格に何割か乗せ提示する。ここで利ザヤを稼ぐ。自由取引なので価格を後から追及されても問題ない。
仲介業者は善意の第三者ということで契約を締結させ、仲介手数料を規定通りいただく。融資申し込みを手伝い、買主が住むということで、銀行に伝え信用調査に問題なければ通常の住宅ローン３５年融資となる。銀行は購入者の信用調査と書類審査のみで物件実勢価格などは関係ない。
次は仕上げのサブリースである。極端に言えばサブリース業者も買主が払える金額求める金額にて委託を受けただけなので問題ない。借主が詐欺師でもどうでも良い。サブリース業者は一定の金額で賃貸を代行しただけである。一定期間後賃貸関係が不調になれば売主との契約を解除するのも可能である。
この場合も借りるものが物権売主の縁者で有っても構わない。違法性の証明が難しく 銀行などから追及される違法性は売主に起因するので問題にならない。
善意の第三者
上記 騙し方の典型パターンを読んで、騙す側が如何に「善意の第三者」の立場をキープできるか否かが重要と分かる。常に本人の意思で回答したことが、判断の目安となるので他のものを訴えることも出来ない。従って 善意の第三者は訴えられない。
主因は住宅ローンを投資用ローンに違法に流用した買主である。買主がもう少し市場価格を調査し、価格、耐久性と経営費用を考えれば分かることだと思う。投資用とすれば経費で計上出来るので、税務申告などめんどうくさいが 途轍もなく面倒なものでもない。
不動産は金額も大きくまたその利益を手にするには時間が係る。昔のように土地の値段が高騰すれば早期にキャピタルゲインを得て 清算すれば早期に利益を得れることは殆んどない。税法上も長期譲渡１０年も確保したいところである。多くの方がチャレンジする時期ではチャンスの時期は終わっている。そう言う訳で おじさんは元不動産屋（プロ）として素人に不動産投資は勧めない。
今も仕事をしていれば 当然お勧めしますが・・・また仕事ですので 勧める要素を探します。