金融機関は、「購入者属性」「購入理由」「返済履歴」「担保評価額」の4つを見て融資するかどうかを判断します。
この辺り 売り出し側の思惑と買う側の特性が一致せず ローン未成立になることも多い。
■基本項目
担保評価額は、建物と土地の評価をしますが、中古マンションの場合、土地の評価は敷地の全体の面積を住戸ごとに按分するため、ほとんどが建物の評価額となります。
新築の場合は初期の建物販売価格を見て決まるだけなので、考え方に大差ありません。
この建物の担保評価額には築年数が大きく関わるため、金融機関によっては、「60年－築年数＝最長返済期間」のように返済期間の制限を設けていたします。
つまり 一定年数以下の築年数の物件にのみ申し込みを限定していたりします。
その為 売り出す側は中古マンションの場合 無担保融資が可能な金額で売りに出すことを考える場合があります。
この辺りが転売差益を狙う小金持ちの暗躍の舞台になります。短期譲渡なので税金は！ですが 「さや」は入ります。
おじさんの父の時代には「中間省略登記」と呼んだ「朝買って 夜売る」時代があり、面白いとは思いますが 感心はしません。
横から見てたら誰もがプチバブルのように思います。
また「売りに出して申込者が現れたが、融資の審査で落ちてしまった」なんてことが発生します。
申込者の来歴で カード支払いがルーズであったなどのためです。
出来るだけ不動産を手に入れようとする方は「返済履歴」をクリーンに保っていただきたいと思ます。
■売り出し側の目論見
中古マンションの場合 業者が注意しなければならないことは「リフォームでかけた費用分だけ物件の担保評価額が上がらない」ということです。
500万円かけてリフォームしたが 評価されず、金融機関の担保評価額が100万円しか増えなかった。
住宅ローンの審査で落ちてしまう原因になります。
最近では、金融機関もリフォームに掛けた原価分を 担保評価額に上乗せする制度を設けていますが、1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションには適用されないようです。
1981年6月以前に建築確認を受けたマンションは、「旧耐震基準」で建築されており、1981年6月以降の「新耐震基準」と比較して耐震性能が低いと見込まれます。
なお 新耐震基準は2000年に「基礎」「柱梁や筋かいの接合部」などの告示が追加され、より厳格化されました。
■買う側の注意
買おうとの決意があるなら、経歴に実績を付けないといけません。
勤務年数、年収そしてクレジットカード履歴，公共料金引き落としなど金銭出納には注意しないといけない。
また夫婦共稼ぎなどであれば奥さんも同等です。
最近は金融機関を代えてというものもあるが、信用を考えた場合は得策ではない。
銀行とのお付き合いをしっかり出来ることが、夢への一歩です。
物事全体を大きく見ると同時に、小さなことをもおろそかにしてはならない。
賢人の言葉「神は細部に宿る」心に刻むべき言葉と思う。
その行動の細部にまで 人としての 歩んで来た人生の真実や誠実が示されているからです。