不動産の競売物件（けいばいぶっけん）に関わるのは 一般の方は避けた方が良い。
出来れば任意売却物件 略して任売（にんばい）であればほとんど問題なく行けるので任売をお勧めする。
概要を記載しますので関心あれば裁判所などに足を運び 分からない場合 係員に尋ねにば教えてくれます。特に入札前に裁判所に 買受申出保証金など預ける等は普段生活していれば無縁です。
買受申出保証金は 落札出来なければ帰って来ますので気楽には入札できます。冗談でも入札し 落札したら残金支払と決済。大人としての責任を取らなければなりません。
任意売却
おじさん 昔 不動産業者の端くれでしたので・・・その頃は 銀行等から「何々どうにかならないか」と相談のような連絡がありました。
連絡をいただいた銀行が一番抵当で 自己破産直前 弁護士付での話であるので 決済完了後は速やかに引き渡しを受けることが出来る。
居住用物件であれば住人（本人 家族 親戚など）の退去も実施いただける。実を言うと住人の退去が任売ではスムーズである。
なお 借金に伴う債務債権の整理は弁護士と銀行にて調整いだけるので、物件の引き渡しを受ける側は お金の用意だけである。場合によっては銀行が融資いただける。
任売について 一般の方が情報を掴むのは難しいと思う。友人に不動産屋あるいは銀行員などがいれば、情報を得たいと伝えておけばよいかと思う。
競売物件
昔は裁判所にて開示された資料（普通のスクラップファイルに入っている）を縦覧し、お金を払って主要部をコピーしていた。
現在は「競売」と打ち検索すればBITにて日本全国の物件が裁判所ごとに見ることが出来る。詳細は３点セットと書かれたPDFファイルをダウンロードすれば分かる。
大事なのは 入札前に事前に確認しておくこと。事務官も短時間の調査なので錯誤している場合もあります。おじさんにあったことですが、物件の外側の細道に排水管が埋設されていました。書類上はこちらの排水管でしたが 実際は隣地の排水管でした。
マンションでしたら 朝駆け夜討ち何回か訪ねて 住人の有無を調べましょう。やっかな住民がいるかも知れません。
納得すれば入札値段書き込んで 買受申出保証金を納めて入札です。後は裁判所からの連絡を待ちましょう。
登記
競売物件で落札そして支払いが完了すれば、裁判所が職権にて登記までしていただけます。
登記に必要な書類を渡せばよく、登記費用の負担はない。一方「任売」は書類の準備、登記費用の負担があります。
競売,任売どちらも 受け取る登記書類には抵当その他の登記事項が抹消されている。
その際はしばしば凄いと思った・・・よくぞここまでというような抵当等の設定リストを見ることが出来る。
「他山の石」というけれど 銀行他よくぞここまで貸し込んだと思うのは おじさんだけではないと思う。
昔は一回の転売で 法務局の登記事項証明から抵当権などの記載を消すことが出来た。従ってお客様より頼まれ競売物件に応札し、即転売と言うこともあった。
今では制度が変わり無理なので 過去の履歴は露わになります。これに類するクリーニング操作はしていないと思う。